VPO de 200.000 €: cuánto ahorro necesitas para comprarla
Hicimos números a una promoción de VPO en Los Barrios. Cuánta entrada pide, qué IVA paga, quién puede optar y qué ayuda existe para la hipoteca.
En Los Barrios (Cádiz), donde grabamos el podcast, se ha anunciado una promoción de 74 viviendas de protección oficial. En el pueblo ha levantado mucho debate. En el episodio 17 hicimos lo que nos gusta: sacar la calculadora. La pregunta no era si la promoción es buena o mala. Era otra más útil: ¿cuánto dinero necesita tener ahorrado una familia normal para comprar una de esas viviendas?
Qué se vende y a qué precio
Según la ficha de la promoción en Fotocasa, son 74 VPO de régimen general en cooperativa: 18 de un dormitorio, 42 de dos y 14 de tres. Todas con garaje y trastero. Los precios de partida son estos:
- Un dormitorio: desde 131.200 €.
- Dos dormitorios: desde 155.200 €.
- Tres dormitorios: 199.905 €.
De ahí sale lo de «una VPO por 200.000 €». Y es la de tres dormitorios, la que necesita casi cualquier familia con hijos.
La cuenta de la entrada
Los bancos no suelen financiar más del 80 % del valor de tasación, como recuerda el portal del cliente bancario del Banco de España. El resto, más los gastos, sale de tus ahorros.
En el episodio di por hecho que el IVA va aparte del precio. Con esa hipótesis, esta es la cuenta del piso más barato:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del piso de un dormitorio | 131.200 € |
| IVA (10 %) | 13.120 € |
| Entrada del 20 % | 26.240 € |
| Total que sale de tu bolsillo | 39.360 € |
Y eso sin contar notaría, registro, tasación y demás gastos de la compra y la hipoteca. Con el piso de tres dormitorios, la misma cuenta roza los 60.000 €.
Mi pregunta en el episodio fue sencilla: ¿cuántos jóvenes de 28 o 30 años tienen 40.000 € ahorrados? ¿Y cuántos autónomos que han montado su negocio a pulmón?
El IVA: 4 % o 10 %
Hay un detalle que conviene aclarar. Hoy, el IVA del 4 % es para las VPO de régimen especial o de promoción pública, según el manual de IVA de la Agencia Tributaria. Una VPO de régimen general como esta va al 10 %, que es el que usé.
Ojo, porque esto puede cambiar. El Real Decreto-ley 26/2026, de finales de septiembre, extiende el 4 % a las viviendas protegidas con calificación permanente desde el 1 de diciembre. Si estás interesado en una VPO, pregunta al promotor qué IVA se aplica a tu vivienda.
Quién puede optar
Sobre la renta también hubo confusión. En el episodio se habló de familias que ganan hasta unos 59.000 € al año. Esa cifra se acerca al tope más alto de Andalucía, el de las viviendas de precio limitado: 7 veces el IPREM. Para las de régimen general, como estas, el límite es 5,5 veces el IPREM, según el decreto-ley de vivienda que aprobó la Junta en 2025. Como referencia, el ICO traduce esas 5,5 veces en 46.200 € brutos al año.
Aun así, el freno no suele ser el límite de renta. Es la entrada. Una pareja con dos sueldos normales y un alquiler de 700 € al mes lo tiene muy difícil para juntar 40.000 o 60.000 €.
La ayuda que ya existe: el aval del ICO
En el episodio me preguntaba por qué el Estado no avala a quien puede pagar una cuota, pero no tiene la entrada. Aquí me corrijo: algo así ya existe. La línea de avales del ICO para la primera vivienda cubre hasta el 20 % del préstamo, o el 25 % si la vivienda tiene una calificación energética D o mejor.
Es para menores de 35 años y familias con menores a cargo, con límites de renta y de patrimonio. En la provincia de Cádiz, el tope de renta es 5,5 veces el IPREM. El plazo para firmar estas hipotecas llega hasta el 31 de diciembre de 2027.
No cubre el IVA ni los gastos, que siguen saliendo de tu bolsillo. Pero cambia mucho la cuenta.
El problema de fondo
Faltan viviendas. El Banco de España calcula que, desde 2021, se han creado unas 750.000 viviendas menos que hogares nuevos. Una promoción de 74 pisos ayuda, pero no cambia esa foto.
Y no es una crítica al ayuntamiento: los precios máximos y los requisitos vienen de arriba. Pero llamar asequible a una vivienda que pide 40.000 € ahorrados es, como mínimo, discutible.
Lo que nos llevamos
- Antes de apuntarte a una VPO, haz la cuenta completa: 20 % de entrada, IVA y gastos de compra e hipoteca.
- Si tienes menos de 35 años o hijos menores, pregunta en tu banco por la línea de avales del ICO.
- Si eres autónomo, prepara con tiempo y con tu asesor la documentación que te pedirá el banco.
Esto lo hablamos con más calma en el episodio 17 de 90 & 1. Si te gusta este formato, apúntate a la newsletter y te lo mandamos cada semana.
Adrián Manso
CEO de Bohe Bonsai. Ecommerce, bolsa y mundo empresarial, donde los números no perdonan.
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